Tarım arazilerinde ön alım hakkı 3.7.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı "Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu" ile hükme bağlanmıştır. Bahse konu Kanun'un amacı; “toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, plânlı arazi kullanımını sağlayacak usûl ve esasları belirlemektir.”
5403 sayılı kanuna ilave olarak, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı "Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması" hakkındaki Kanun'un amacı da
1. Maddesinde belirtildiği üzere; “toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.”
Ön Alım Hakkı (Şufa)
5403 ve 6537 sayılı Kanunların genel amacı göz önüne alındığında;
- Tarımsal arazilerin miras sonucu veya satın alınması sureti ile küçülmesi,
- Tarımsal araziden yeterli verimliliğin alınamaması,
- Ekonomik değer taşıyan ürünlerin yetiştirilememesi, vb. nedenler söz konusu olacağı düşüncesinden hareketle 2014’de yapılan kanuni düzenleme ile daha önce sadece hisseli parsellerde söz konusu olan "Ön Alım Hakkı (Şufa)" artık tarım arazileri içinde komşu parsel sahiplerine de tanınmıştır.
Tarım arazilerinde şufa (ön alım) hakkı çoğu tarım arazisini satın alan ve hatta satan kişi tarafından dahi bilinmemekte ve bu durum alıcı- yatırımcılar açısından büyük kayıplara neden olmaktadır. Bu sebepledir ki tarla vasfı olarak geçen bir taşınmazın alınmasına karar verildiğinde, öncelikle satıcının şufa hakkının varlığından haberdar olup olmadığındın iyice araştırılması gerekmektedir. Satıcının farkındalığının sağlanmasını müteakiben, kanuna uygun şekilde şufa hakkının kullandırılıp kullandırılmadığı hususunda ayrıntılı şekilde öğrenilmesi gerekmektedir.
6537 sayılı Toprak Koruma Kanununda geçen 8/i maddesinde geçen Önalım hakkı nedir?
MADDE 8/İ – 8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.
“Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” Ancak trampa, miras intikali, kamulaştırma ve şirket birleşmelerinde Şufa hakkı kullanılamamaktadır. Yasal ön alım hakkı paydaş olmayan bir kişiye (tarımsal araziler bakımından sınırdaş olmayan bir kişiye) yapılan satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlemin varlığı halinde kullanılır. Aksi halde kullanım söz konusu olmaz.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce hâkim tarafından satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin tespiti gerekmekte olup, tespit edilen bu bedelin hâkimin belirleyeceği yere, belirlediği sürede, nakden depo edilmesi gerekmektedir. Aksi halde davanın reddi söz konusu olur. Davalı önalım bedelinin teminat mektubu şeklinde depo edilmesine muvafakat ederse önalım bedelinin bu şekilde depo edilmesi de mümkündür.
[1]
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin gerekçesindeki; “Türk Medeni Kanunu’na göre önalım hakkına sahip ortakların bu hakkını kullanmaması halinde sınırdaş arazi maliklerine de önalım hakkı tanınarak, arazilerin büyümesi hedeflenmiştir.” şeklindeki ifadeden bir veya birkaç payın satımında önalım hakkına sahip paydaşların hakkını kullanmaması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de önalım hakkı tanınmıştır sonucu çıkmaktadır. Ancak, Anayasa Mahkemesi’nin 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin iptali için açılan davada verdiği red kararında (30.10.2014 T. 2014/133 Esas ve 2014/165 sayılı Karar); “5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin dava konusu ikinci fıkrasıyla tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanınmaktadır. Kuralda, tarımsal arazinin satılmasından söz edilmiş olup hissenin satılması ifadesine yer verilmediğinden, önalım hakkının sadece arazinin (parselin) bütünüyle satılması hâlinde mevcut olduğu, tarım parselinin hissesinin bir bölümünün satılması durumunda geçerli olmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.”
[2]
Dolayısı ile öncelikle alıcı kişinin arazi alış ve satışlarında dikkat etmesi gereken hususlar genel olarak sıralanırsa;
- Araziyi hangi amaçla almak (kullanmak) istediği,
- Arazinin tapu da hangi vasıfla yer almış olduğu,
- Gayrimenkulün kime ya da kimlere ait olduğu,
- Gayrimenkule ilişkin hisse oranları,
- Üzerinde irtifak (kullanım) hakkı olup olmadığı,
- İpotekli olup olmadığı,
- Arazinin satışına karar veren kişinin ön alım hakkını kullandırıp kullandırmadığı,
- Satışa engel bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı,
- Yüzölçümü,
- İmar durumunu,
- Gayrimenkulün birikmiş vergi borcu olup olmadığı,
- Gayrimenkulün son emlak beyanname değeri
[3]
- Gayrimenkulün Anıtlar Kurulu Kararı'nı ilgilendirecek bir hususun olup olmadığı,
- Gayrimenkul üzerinde doğrudan ya da dolaylı olarak İSKİ, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TC Orman ve Tarım Bakanlığı gibi herhangi bir resmi merciin tasarrufunun bulunup bulunmadığı, gibi hususların araziyi satın almadan önce yatırımcılar tarafından araştırılması önem arz etmektedir.
Ön alım hakkı, satışın hak sahibine (komşu parsellere) bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşmektedir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması zorunludur. Hak düşürücü süreler dolduktan sonra, ön alım hakkı kullanılamamaktadır. Yatırımcı olan alıcılar gerçek bedel üzerinden satın alsalar dahi önalım sebebi ile iki yıl boyunca risk altında bulunmaktadırlar. Satışın ihtar çekilerek paydaşlara bildirilmesinde dahi birçok problemle karşılaşılmaktadır. Paydaş bilgilerinin nasıl temin edileceği, edinilmesi halinde yapılan ihtarın tebligat kanunu hükümlerine göre usulüne uygun yapılıp yapılmadığı hususları hep tereddüt uyandıracak problemlerdir. Bu durumda taşınmaz maliki her an mülkiyeti kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya olacak ve hâlükârda satıştan itibaren geçerli olan 2 yıllık hak düşürücü süreyi beklemek zorunda kalacaktır. Satış bedelinin önalım hakkının kullanımına engel olmak amacıyla yüksek belirlenmesi halinde, bedelde muvazaa söz konusu olup davacı, (üçüncü kişi konumunda olduğundan) bu iddiasını her türlü delille (tanık) dâhil ispat edebilir. Daha az tapu harcı ödemek maksadıyla satış bedelinin düşük gösterildiği bir durumda ise, bedelde muvazaa söz konusudur. Yargıtay’ın bir kararında[4] “Tapuda resmi şekilde yapılan pay satışının tarafı olan alıcı bu nedenle bedelde muvazaa yapıldığını, gerçek satış bedelinin daha yüksek olduğu iddiasında bulunamaz” demektedir. Nitekim HGK’nun 28.3.2007 gün ve 2007/6-180-174 sayılı kararı da bu doğrultudadır.”
Yargıtay 6HD., T. 16.04.2007, E. 2007/2017, K.2007/4445'te “Davalı alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine göre, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğinden onalım bedelinin keşfen belirlenmesini isteyemez. Önalım hakkının, tapudaki satış bedeli ile bu pay satışı nedeniyle alıcı tarafından yapılan tapu, harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir” ifadesi yer almaktadır. Uygulamada şufa davasına konu olabilecek hisse satışlarında şufalı payın satış bedelinin gerçekte kararlaştırılan bedelden oldukça yüksek veya düşük gösterilmesine sıkça rastlanmaktadır. Bu sebeple, bahse konu hususun her olayda muvazaalı bir durum yaratmadığı, muvazaayı ispatın bu aşamada;
- Her türlü delille ispat edilmesi gerektiği,
- Mahkemenin de ispata yönelik olarak karar vermesi gerektiği,
- İyi niyetli 3. Kişilerin haklarının korunacağı, aksi takdirde adaletin zarar görerek hak kayıplarına yol açacağı,
- Şufa hakkını kullanmak isteyen şufa hakkı sahiplerinin de kanunda yazılı şekilde iyi niyetli olmaları gerektiği ve dürüstlük kuralına aykırı davranamayacakları,
- Taşınmazın tapuda ki değeri üzerinden değil, bilirkişinin belirleyeceği her türlü değer artışının hesaplanarak çıkan rakam doğrultusunda şufa hakkının kullanabileceği, aksinin ise sebepsiz zenginleşmeye gireceği, Medeni Kanun 2. Madde de yer alan “Dürüstlük kuralına” aykırılık teşkil edeceği mahkemelerce dikkate alınmalıdır. Yargıtay’ın görüşü de bu doğrultudadır.
Muvazaayı ispat aşamasında yukarıdaki hususlar çerçevesinde elde edilen kanaate göre; açılacak bir şufa davasında bu bedelin muvazaalı olduğunu ve şufa hakkını kullanmayı engellemek amacıyla yüksek veya düşük gösterildiğini ileri sürerek şufa hakkını kullanmak isteyen şufa hakkı sahibine karşı satın alan iyi niyetli 3. Kişinin taşınmazın değerinin bilirkişi incelemesi yoluyla mahkemece belirlenmesinin isteme hakkına sahip olduğu anlaşılmaktadır. Muvazaa iddiası tanık dahil her türlü delille ispatlanabilmektedir. Harcı az ödemek için satış bedelinin düşük gösterildiği bir durumda eksik harç idare tarafından tamamlatılacağından söz konusu bedelin düşük gösterildiği iddiasının dinlenmemesi halinde davalı açısından hakkaniyete aykırı bir durum oluşturacağı aşikardır
[5].
Gayrimenkulün alım-satım bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek değerin, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre pişmanlıkla beyan edilmesi mümkündür. Bu durumda, zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk eden pişmanlık zammını, dilekçe ile haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyenler, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerini yükseltmiş olurlar.
Satın alan 3. Kişinin gerçekte ödediği bedel ile tapuda gösterilen bedel arasında büyük ölçüde fark bulunmakta ise; Yargıtay önalım hakkının, önalım hakkı sahibi tarafından tapuda ki satış bedeli ve masrafların depo edilerek kullanılabileceğini kabul etmektedir. Bu durumda ise tapudaki satış bedeli dikkate alınarak yapılan satış sebepsiz zenginleşmeye yol açmaktadır. Bu durumlarda ise, önalım bedelinin, her davada hakimin tespit edeceği rayiç bir değer olmadığı, ancak değişen koşullar karşısında alıcının satıcıya ödediği bedelin payın ekonomik değerini karşılaması gerekmektedir
[6]. Önalım hakkını kullanan birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine tarımsal arazinin devrine karar verileceği yasanın 8/İ-2. bent son cümlesi ile belirtilmiş ise de önalım hakkını kullanan sınırdaş tarımsal arazi malikinin birden fazla olmaması halinde tarımsal bütünlük oluşturması gerektiğine dair bir koşul konulmamıştır. İlave olarak kanunda; "Ayrıca mevcut kanun satılan tarımsal araziye bitişik konumda birden çok tarımsal arazinin varlığı ve bunların tümünün maliklerinin ön alım hakkını kullanmaları hâlinde, hâkim, özellikle söz konusu sınırdaş arazilerde yürütülen tarımsal faaliyetin türünü dikkate alarak, tarımsal bütünlük açısından bir değerlendirme yapmalı ve satılan arazinin mülkiyetinin o araziyle aynı türden tarımın yapıldığı bitişik arazi malikine devrine karar vermelidir." denmektedir. Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmeliğin Ekonomik Bütünlük Md.7'ye a bendine göre; "Örtü altı tarım arazilerinde bir dekar, dikili tarım arazilerinde beş dekar, sulu ve kuru tarım arazilerinde on dekarın altında olan tarım arazileri ekonomik bütünlük arz etmez." denilmektedir. Araziler arasında ekonomik bütünlüğün olup olmadığının da bilirkişi marifeti ile saptanması gerekmektedir. Ayrıca aynı yönetmeliğin Tarımsal arazilerin devri kısmında yer alan Md.8 1.bendine
[7] ilave olarak "Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un (Kanun No. 6537)" son bölümünde şehirlere göre toprakların bütünlük arz eden metre kareleri yer almaktadır.
Son olarak gayrimenkulü alan 3. Kişi şufa davası açılıncaya kadar arazi için yapmış olduğu her türlü imar ihya çalışmaları ile arazi üzerine ekip biçtiği ürünler doğrultusunda arazinin mevcut değerini arttırmış ise bu harcama ve değer artışının bilirkişi marifeti ile hesap edilip, mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir. T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1984/6715 K. 1984/6902 T. 3.11.1984 kararı kiralayan için olsa da mevcut duruma örnek teşkil edebilecektir.
Av. Güzide Şeniz PAKKAN

------------------------------------